&

保護視力色：

中研網訊：

2011-2015年中國房地產中介行業(yè)熱點聚焦分析及發(fā)

本報告主要依據了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國務院發(fā)展研究中心、國家經濟信息中心、中國房地產行業(yè)

2011-2015年中國房地產市場發(fā)展趨勢分析及投資前

本報告主要依據國家統(tǒng)計局、國家商務部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家信息中心信息資源開發(fā)部、國

2011-2015年中國房貸市場運行態(tài)勢分析及投資前景

本研究咨詢報告首先介紹了房貸的概念、接著對我國房貸市場發(fā)展的經濟社會環(huán)境進行了全面分析，尤其

2011-2015年昆明別墅市場發(fā)展前景分析及投資策略

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統(tǒng)計局、

更多相關研究報告>>

位于上海市淮海中路的淮海商城自2月份已改姓"洋"

　　"動作真快。"在得知21世紀中國不動產收購了北京上古房地產經紀公司后，北京另外一家房地產經紀公司市場部負責人對本報記者說，沒想到去年才成立了商業(yè)地產事業(yè)部的21世紀中國不動產這么快就完成了對一個商業(yè)地產公司的收購。

　　與外資地產經紀公司一樣，跨國商業(yè)地產開發(fā)商同樣看好中國商業(yè)地產。上月底，日本最大的商業(yè)地產開發(fā)商三菱地所株式會社宣布與香港新灃集團合資開發(fā)及經營沈陽尚柏奧萊購物中心。把海外擴張的第一子放在中國，足以可見三菱地所對中國商業(yè)地產市場的重視與信心。

　　中投顧問高級研究員黎雪榮一言以蔽之，受國內住宅地產的調控政策與中國經濟的快速發(fā)展尤其是二三線城市商業(yè)地產的巨大發(fā)展前景影響，跨國地產商的投資正向商業(yè)地產傾斜。

　　在天津中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)高飛看來，"跨國地產公司在中國的發(fā)展已經由上世紀八九十年代的試探與初步投資期開始進入到擴張與深耕期。"

　　商業(yè)地產持續(xù)升溫

　　北京房地產交易管理網顯示，與1月相比，2月成交商品住宅套數下降69.4%，成交面積下降67.8%。中原地產三級市場研究部提供的數據顯示，2月二手住宅成交量環(huán)比1月也大幅下跌63.9%。

　　上海的情況更加明顯。根據同策咨詢提供的市場監(jiān)測數據顯示，2月商品住宅僅成交13.86萬平方米，環(huán)比1月重挫82%。21世紀上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，2月二手房市場交易量同比下降62.3%。

　　同樣的遭遇也發(fā)生在廣州、天津等城市，商品住宅與二手房市場交易都出現了較大幅度的下滑。

　　和住宅房產成交下滑不同，商業(yè)辦公樓的銷售增幅明顯。國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，1-2月份，全國辦公樓銷售面積增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長8.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長46.3%和22.1%。

　　雖然說據此推斷住宅地產市場進入下行通道還為時尚早，但商業(yè)地產的日益升溫卻是有目共睹。

　　這一點從商業(yè)地產在產權市場的交易活躍程度上也得到了體現。據北交所相關人士介紹，近日北京產權交易所舉行的年內首個項目推介會上，商業(yè)地產項目占據了來自全國14宗項目中的9宗。"去年北交所成交的房地產項目中絕大部分也是商業(yè)地產項目。"該人士補充說。

　　"除了住宅地產的調控助推外，目前商業(yè)地產的升溫主要還是受宏觀經濟的整體向好所拉動。"湘財證券地產行業(yè)研究員張化東認為，隨著國際國內經濟形勢的好轉，外資、內資企業(yè)對商鋪、寫字樓、酒店等商業(yè)地產的需求會越來越大。

　　"商業(yè)地產多年來一直發(fā)展穩(wěn)健，政策限制少，獲益穩(wěn)定。"中國寫字樓研究中心主任劉凱認為，目前住宅市場受宏觀調控影響很大，而商業(yè)地產寫字樓目前是房地產最好的避風港。

　　一向因為投資大、稅費高、回報周期長而遭冷落的商業(yè)地產逐漸成為投資的主旋律。中原聯合新浪樂居調查數據顯示，目前首選投資是商業(yè)地產，占比達到了38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%。

　　外資擴張多面開花

　　其實，從去年開始，外資房地產企業(yè)就開始加速其在中國的擴張步伐，希望通過商業(yè)地產相對穩(wěn)定的收益，來對抗經濟周期和行業(yè)周期的波動。隨著住宅地產的持續(xù)調控與降溫，進入2011年，外資對商業(yè)地產投資擴張再次提速。

　　在廣州，三舊改造的地塊吸引了包括我國香港、新加坡等地商業(yè)地產資本的熱捧，有的已經達成了初步合作意向。2月21日，新加坡嘉德置地宣布，公司新增位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一占地面積約50萬平方米的商業(yè)項目。嘉德置地還對外宣稱，計劃未來三至五年投資約人民幣100億元于中國內地，其中包括將旗下商場數量翻倍至100家。

　　據黎雪榮分析，現在外資投資商業(yè)地產屬于擴大投資方向階段，即由原來擴大投資金額到目前擴大行業(yè)方向投資。他預測，外資在中國房地產行業(yè)的發(fā)展將是由點到面的全面發(fā)展。

　　除了資產收購外，更多的外資企業(yè)選擇了更具操作性的股權收購或股權合作的方式曲線進入內地商業(yè)地產市場。

　　2月25日，香港新灃集團宣布將攜手日本最大的商業(yè)地產商三菱地所合營開發(fā)沈陽購物中心尚柏奧萊，轉讓旗下PremierEver的37.5%股權以獲得流動資金，減輕開發(fā)資金壓力。而三菱地所也以此路徑進軍沈陽。

　　同在2月，愛爾蘭最大房地產公司財富控股以5.75億元人民幣的交易價格拿下了位于上海市淮海中路的淮海商城。緊接著，新加坡的一家公司又成功收購上海國際集團廣場有限公司100%股權。

　　同時，外資房產經紀公司加碼商業(yè)地產的趨勢也開始顯現出來。對于21世紀中國不動產對北京上古的收購，業(yè)內人士分析，由于北京上古主要業(yè)務為商業(yè)地產，21世紀此番收購的主要意圖是在住宅市場遭遇調控后，謀求商業(yè)地產份額。"收購的方式來得更為直接，能迅速提升其在商業(yè)地產的市場占有率。"黎雪榮說。

　　"我們確實很看重北京上古手中的商業(yè)地產項目以及這方面的運營經驗。"正如21世紀中國不動產董事長張東純所說，與21世紀此前主做住宅相比，北京上古在北方市場擁有自己的獨特優(yōu)勢，這次并購將擴大21世紀在商業(yè)地產的市場份額。

　　"收購是跨國公司進入中國房地產市場時的通用做法。"高飛說，一方面，內地房地產企業(yè)融資受困，一些資金實力薄弱的內地房地產企業(yè)希望尋求股權合作開發(fā)；另一方面，我國商業(yè)地產的發(fā)展前景與長期的投資收益也是他們看重的。

　　對于跨國公司在我國商業(yè)地產的活躍投資，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，相對寬松的商業(yè)地產政策吸引了外資的進入，同時也顯示外資普遍看好我國商業(yè)地產的發(fā)展前景。尹伯成告訴本報記者，中國城市化進程的加速以及經濟結構的轉型、消費的提升都將促使商業(yè)的快速發(fā)展，這些無疑將大大促進商業(yè)地產的繁榮。

　　配角地位難以改變

　　從2005年開始，房地產成為中國吸引外資的第二大行業(yè)。2005年，國家外管局首次披露"外資在中國房地產市場中投資比例約為15%"，外資房地產大舉進入中國市場，中國房地產得到前所未有的發(fā)展。中國寫字樓研究中心預計未來一段時間，將有更多的外資機構進入中國商業(yè)地產市場。

　"目前來看，我國一線城市商業(yè)地產份額基本飽和，外資投資將很大一部分影響到二三線城市的商業(yè)地產。"黎雪榮說，外資投資將有利于提高資金流向效率，對我國商業(yè)地產發(fā)展起到引導和促進作用。

　　但他也不否認，我國商業(yè)地產以國內投資為主、外資投資為輔的局面短期內不會被打破。

　　黎雪榮分析稱，外資商業(yè)地產企業(yè)短期融資效率優(yōu)勢明顯，但總量具有"瓶頸效應"。據相關數據顯示，境外房產投資基金大約有近千億的投資規(guī)模，但是外資投資心理較為謹慎，"投機"心理決定著投資資金規(guī)模不可能進一步擴大，進而也不可能取代國內開發(fā)商主導地位。

　"長期而言，國內開發(fā)商將逐漸占據絕對主導地位，外資商業(yè)地產企業(yè)將由沿海一線城市投資轉為內地重點城市投資，投資性質將以穩(wěn)健為主。"黎雪榮表示。

　　記者從對其他業(yè)內人士的采訪中也得到了類似的判斷。"雖然外資的涌入對國內商業(yè)地產商造成了一定的沖擊，但外資機構還不會成為國內商業(yè)地產市場的主體。"正略鈞策管理咨詢顧問王云告訴本報記者。

　　"相對來說，內資在二線以下城市的份額短期內不會改變。"上海至行投資咨詢公司總經理趙春雷特別指出，在上海等一線城市，很多中心地帶的商業(yè)地產都以外資發(fā)展商持有經營為主。

　　"短期國內房地產開發(fā)商將加速商業(yè)住宅投資資金回流。"黎雪榮分析指出，2月份的信貸規(guī)模大規(guī)�？s水，房地產現金流將大幅下降，融資渠道變窄。房地產投資資金將面臨加速回流階段，大量資金回流導致國內房地產商改變投資方向，擴大投資面減少投資風險。

　　事實上，國內住宅類房地產開發(fā)商已經意識到向商業(yè)地產轉型或增加商業(yè)地產的占比并采取了實際行動。目前，萬科、華潤、龍湖地產、恒大地產、金地集團(600383)等大型住宅開發(fā)商正在加速進軍商業(yè)地產，并將不斷擴大在商業(yè)地產領域的投入。

　　花樣年集團總裁潘軍近日在接受記者采訪時表示，花樣年未來將逐漸退出中低端商品房市場，轉攻高端住宅及養(yǎng)老地產、商業(yè)地產。招商地產(000024)日前專門設立商業(yè)地產投資分公司，將大規(guī)模進軍商業(yè)地產，并意圖將其做大做強。

　　經過30年的發(fā)展，中國房地產業(yè)開始進入了新的成長期，眾多房地產企業(yè)具備了投資商業(yè)地產寫字樓的條件，開始謀求多元化發(fā)展。

　　在被問到內外資在商業(yè)地產上的競爭時，趙春雷告訴本報記者，國內開發(fā)商除了萬達以外，基本都是以住宅的開發(fā)模式去開發(fā)商業(yè)地產，所以在客觀上與外資開發(fā)商業(yè)地產的區(qū)域有所區(qū)隔。

国产大屁股av在线播放_国语自产精品视频_嘿咻在线视频精品免费_日韩大片观看网址

外資地產公司投資內地商業(yè)地產詳細情況分析